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地產八卦女說
昆明樓市整體的格局，可以用十一個字概括：
東邪、西毒、南帝、北丐、中神通。
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最近老是有人問我，昆明的房子值得買嗎？
從全國范圍來看，昆明、貴陽、重慶是少數幾個不限購、外地人隨時可以買一套的省級城市。
但是這些城市，大都處於中國西部地帶——在西部城市中，僅有成都被列為重點監控的【15個熱點城市】，而昆明在西南四城中漲幅最低、漲勢最滯後，所以以歷史經驗來判斷的話，在昆明投資房產值得商榷。（但是，相對2015年房價，確實漲瞭2000左右）
昆明繼續執行寬松的樓市政策，即：不限購，認貸不認房，首套房依然按照首付最低20%執行，二套房最低30%首付。
從2015年11月-2017年3月昆明房價變動情況（來自雲南房網）來看，昆明自2016年5月才進入上漲通道，屬於這一波全國漲價潮裡“後知後覺”的城市。但是，自2016年10月以來，昆明房價已經進入瞭快車道，漲幅不斷加大。
昆明房價地圖
而從地理位置來看，昆明比貴陽、成都、重慶、長沙的地緣優勢更好。這有兩方面的原因：
（1）雲南接壤老撾、越南、泰國和緬甸四國，是中國面向東南亞最重要的陸路中心。相比廣西北部灣的水路，廣州深圳的機場航線，雲南的陸路交通可能更便捷。
而國傢也看到瞭雲南的區位優勢，隨著國傢擴內需，保增長政策的出臺以及一帶一路政策的全面落實，雲南鐵路建設迎來黃金時期，至2020年，雲南省鐵路裡程將達到6000km，“八入滇四出境”的鐵路運輸大通道將基本形成，構築起雲南鐵路通江達海、連接周邊的樞紐中心，雲南將從原來全國路網的末梢地位，戰略性地轉變為面向東南亞、南亞，溝通太平洋(601099,股吧)和印度洋的國際大通道前沿，形成佈局合理，功能完善，運力強大的鐵路運輸網絡。
“八入滇四出境”的鐵路格局，可堪與鄭州相提並論。作為雲南省的交通樞紐、通訊中心及中國面向東南亞的口岸，昆明治下的長水機場是中國五大國際航空港之一，有飛往仰光、曼谷、新加坡等的6條國際航線、通往香港的一條地區航線及通往國內各大中城市的約40條航線，以及省內的7條航線。現有昆明至成都、昆明至貴陽、昆明至河口等12條鐵路幹支線，還有昆明至南寧，以及省內的廣大鐵路、昆玉鐵路等。昆明的公路四通八達，有5000多公裡的公路通往省內各地和鄰省鄰國。
（2）雲南是除海南之外的旅遊大省，旅遊資源遍佈全省，而且未被充分挖掘。昆明由於地處低緯高原而形成“四季如春”的氣候，特別是有高原湖泊滇池在調節著溫濕度，使這裡空氣清新、天高雲淡、陽光明媚、鮮花常開，享有“春城”美譽，與海南氣候相差不多。
以至於每年的12月到來年的3月，都有一群群躲避北方海域寒風的紅嘴鷗，萬裡迢迢地從遠方飛來，落棲在昆明滇池中。（當然，昆明冬季還是有寒意的，2015年甚至還下瞭幾場小雪）
昆明處於雲南省中部，從旅遊地圖來看，昆明也是雲南全省旅遊資源的中心。
由此，我們得出的結論是，昆明樓市的大格局不差，至少對得起目前一萬上下的房價。至於昆明城市裡的小格局，且繼續往下看。
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昆明樓市整體的格局，可以用十一個字概括：東邪、西毒、南帝、北丐、中神通。
東邪：昆明東邊聚集大量城中村、物流城，裡面魚龍混雜，整體開發進程讓人看不清，所以叫“東邪”。東市區的發展在整個昆明是相對滯後的，但東市區房地產開發在昆明是最早的。
後來由於市政公用設施配套的嚴重不足，這裡一直是昆明房地產開發商涉足最少的區域。（也有人認為東邪是因為昆明東有精神病院，或者認為東邊的房子沒有正南向的，都有點斜，所以叫東邪）
西毒：昆明西邊之前到處都是毒工廠，尤其是馬街附近，所以叫西毒。
這幾年昆明大量改進，清理滇池，關閉冶煉廠、水泥廠、電纜廠、制藥廠，修建瞭翠峰公園、江南春賽馬場公園等，生態環境已經大大改善，甚至形成瞭別墅富人區。但是囿於西山的阻隔，發展空間不大，以後估計很密集。
北丐：北邊配套設施差，房價便宜，都是窮人去住。（但是這邊有部分好的學區資源，變相拉升瞭房價）
南帝：南邊靠近滇池，山清水秀，房價高，買房的都是有錢人。特別是省委省政府、國開行都在這邊，有政治和環境資源優勢，治安、空氣特別好，所以稱之為南帝。（但不好的地方是，這裡的公立學校和醫院比較少。）
星子同事考察昆明南城樓盤碧桂園紫臺（已售罄），可以清楚地看到，昆明市委、省委均在這一邊，資源聚集非常集中，不愧有南帝稱號。（長沙就沒有這樣的資源聚集效應，所以兩個城市相比，昆明房價持續上漲的可能性大於長沙）
中神通：與南城相比，昆明市中心並不算貴。整體來看，昆明1環和2環沒有太大的價值區分，甚至於在某些地帶，一環二環、三環是挨在一起的。
例如，在傳統的中樞區域1環之中，環城西路附近的雙地鐵房子價格在1.2萬左右，而上面的昆明房價標桿碧桂園紫臺也就1.6萬，而遠離市區的呈貢，部分樓價已經到瞭7千元左右，昆明許多三環以外的樓盤均價也達到瞭9千甚至1萬左右——個人認為，昆明市區面各軍營單位抽肥積小，天性不足，建成區隻有407平方公裡，僅是重慶的三分之一、成都的三分之二，房價均衡拉不開價差，昆明市中心隻是一個房價的連接點，但並非傳統意義的房價高地，所以叫做中神通。
關於“南帝北丐東邪西毒中神通”這樣的房價格局的形成，我認為主要還是源自昆明的城市規劃。昆明在早期規劃過程中，並沒有清晰的價值區分。甚至連聚集瞭雲大、西南聯大舊址、聶耳故居、勝利堂、講武堂、祥雲街、寶善街這樣一些具有歷史人文意義的翠湖片區，也沒能成為昆明的象征，沒能帶動起昆明的整體格調，隻是在房價層面上成為高點。在缺乏城市整體運營的條件下，開發商隻能依靠自身的操盤能力，把邊緣地區的房價拉起來。而仇和主政期間大拆大建，開發呈貢新區，要求城市開發一定要連片、成面地開發，使得昆明的規劃沒有很好地延續歷史文脈，隻是將早期污染嚴重、交通混亂的局面逐漸打開。
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剛才我們說到昆明的房價格局，我覺得這樣的格局跟成都很相像。仇和和李春城這一對同僚的做法也很類似，就是將城市發展重住宅化糞池清理心放在南城，而非囿於傳統的市中心。
從這方面說，昆明南城、呈貢新區聚集瞭大量城市資源，取得像成都天府新區那樣的成功，是可能的。
那麼，從經濟的角度來看，昆明房價是否會暴漲呢？我們來看一下GDP。
根據2016年最新的城市GDP數據，昆明擁有4300億的GDP，與南昌持平。但是這些GDP，大部分仍來自10年前的重點行業：煙草、有色冶金、機電、醫藥和建材等傳統產業（這些產業（煙草除外）的規模偏小，產業結構陳舊）；現在，昆明的產業還處於轉型突破階段，如昆明高新區在老撾賽色塔建設瞭“老撾賽色塔科技園”；石林縣與法國雲香集團合作，正在規劃建設“中法芳香產業園”。
昆明中鐵打造瞭國內領先、世界一流、亞洲最大規模的大型鐵路養護設備生產基地；雲內動力(000903,股吧)的D19發動機（歐V版）已出口英國，乘用車柴油機成功進入歐盟市場；克林輕工是國內最大的制糖機械制造及成套設備出口企業，客戶遍及亞洲、非洲和南美洲。
2016城市上半年GDP排名（單位：億元），昆明實際增速墊底，但2017年有好轉跡象。
而從人口數據來看，昆明人口增加緩慢，常住人口10年僅增加65萬人，目前總人口僅670萬人，略低於長沙人口數量。不過，與其他城市開啟限購的趕人模式相比，昆明市區沒有限購，這算得上是一大利好，有益於昆明人口數量增多和結構轉型。
房價收入比層面，昆明人均工資在中西部五省高於長沙，與重慶持平。雖然在台中通馬桶價錢全國來看，昆明人收入算比較低的水平，但相對1萬左右的房價，買一套房還是買得起的。
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綜上，昆明房價還會繼續上漲嗎？我認為會，且漲幅相比過去幾個月可能越來越大，但相對15個國傢重點關註的城市而言，昆明的漲勢仍屬於一般的緩漲狀態。
從歷史上來看，2015年以前昆明房價的低迷、呈貢新區的“鬼城”現象，是因為2007年大規模城中村改造、產生巨量土地供應以致於供過於求。
2016年，昆明新建商品房面積開始低於出售面積，呈貢新區的價格也由4000漲到7000，就連遍佈的爛尾樓、沒有客廳隻有過道的奇葩戶型都有人開始接手，這算是一個非常積極的信號,說明昆明去庫存的重任已經完成得差不多瞭，自此開啟瞭昆明緩漲9個月的房價歷程。
而對於昆明來說，房地產產業相當於昆明的一個支柱行業。昆明在沒有類似於成都那樣的暴漲前提下，不可能開啟限購，也不會為瞭土地財政收入，壓縮土地供應以支持房價暴漲——在這樣的條件下，昆明雖然有暴漲的條件（如滇池路的資源疊加以致於成為昆明上漲核心區、人口持續流入、產業結構好轉），但受制於遍地樓盤的增量供應，漲勢不會很猛。
此外，隨著仇和等勢力的倒臺，昆明本地的小開發商開始逐漸退台中市抽化糞池出市場，自2015年-2016年開始，昆明大量引進萬科、恒大、碧桂園等品牌開發商，這些開發商一般追求快速周轉，這一點也保證瞭昆明樓市新盤的推盤節奏，有利於昆明樓市的緩漲。
而在需求方面，昆明作為雲南省省會，擁有一省獨大的權力和野心，常住人口670萬，已經占據瞭雲南4700萬人口的14%。在這方面，長沙750萬常住人口，僅占據湖南6700萬人口的11%，昆明在雲南的人口地位超過長沙在湖南的人口地位。
此外，昆明擁有全國最豐富的旅遊資源，且作為中國面向東南亞的橋頭堡、面向中南半島的制造業中心，擁有國傢巨額投資和政策扶持，外來人口不會少，等到昆明配套發展成熟、輻射到全國及東南亞，昆明完全可以像海南一樣留住這部分人，屆時，昆明房價可能會進入快車道以致於不得不限購。（據星子瞭解，昆明比較好的樓盤，一般都有20%左右的“北方客戶”）
由此，對於昆明，個人認為會緩漲。投資是不錯的，但在昆明投資很難達到成都那樣的高收益，南市區和呈貢的漲幅可能會更快一些。
如果要投資，還是買南市區、呈貢或一環內、翠湖片區、北市區有學區的房子。南市區最大的樓盤是潤城，大約有幾百畝，占據瞭昆明南邊一大片區域，地理位置相當好（那麼大的體量，當時就把我震撼到瞭）。
昆明學區房主要聚集在這些板塊：文林街建設路、正義路人民中路、學府路、高新區、白塔路東風東路、西昌路環城南路、北京路延長線、北市區彩雲北路廣福路、呈貢新城，另外，遍地的師大附小有可能是私立小學，投資時請註意分清。
如果是度假，最好買在靠近長水機場的東市區，以方便到達雲南各個旅遊景點。
文章來源：微信公眾號地產八卦女
（責任編輯：冉一方 HN058）
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